EI携手宇培 领投中国物流地产？

11月14日。上海。美国Equity International(以下简称EI)宣布投资上海宇培(集团)有限公司(以下简称宇培),发力中国物流地产市场。

　　交易双方都未能透露具体持股比例,但宇培首席执行官兼董事长李士发明确:中方在其中占绝对控制地位。EI的投资风格是持有不少于15%的不控股股权;不论股权多少,都要求与大股东同等话语权。

    国内无人知晓EI,除非提及其联合蓝山中国投资河南鑫苑。2006年,EI募集了针对中国的第三只基金,目前在国内共投了3个项目。包括河南鑫苑和上海景瑞这两家住宅开发商,而宇培是投资的第一家物流地产企业,也是迄今获投的第一个国内民营物流地产企业。

　　“这个领域将会得到更多资金的关注。”EI首席投资官(CIO, Chief Investment Officer)Christopher J. Fiegen说。

　　位于美国芝加哥的EI,专注于美国之外房地产相关领域的投资。其创始人Sam Zell不仅是沃顿商学院房地产研究中心的发起人和冠名人,同时也是美国房地产信托基金协会的主席。EI过去所投的11个房地产公司中有6家纽交所上市,包括美国最大的办公楼公司Equity Office,被黑石收购。

　　物流地产避险港？

　　“此次合作非常快,”宇培首席执行官兼董事长李士发说,“双方对发展战略、发展规划达成共识,外方做尽职调查,只用了2个月。”而融资总共用了不到半年。

　　据李介绍,当时有意投资宇培的“大有人在”。世邦魏理仕工业及物流服务部副董事戴沁说:市场对高标准物流仓储的升温,推动各方对物流地产的关注。据仲量联行预测,2010年中国物流行业产值将达12000亿元。

　　“物流地产在中国处于早期阶段。”Fiegen说,市场分散、没有全国性的品牌,因此投资有想象空间。

　　中国加入世贸后招商局、宝湾等相继进入该领域;2005年始普洛斯、新熙地、盖世理、丰树等外资巨头加速在中国开展业务。

　　物流地产也渐成地产商、投资基金目标。中粮集团、珠江投资、合生创展等已涉水。据透露,摩根士丹利、花旗等也打算投资该领域。大中华区私募股权投资和咨询机构清科集团称,今年第一季度物流地产有两个投资案,成为当季亮点。

　　物流地产受到追捧还有政策的“拉扯”。住宅地产投资受限,物流业则是国家鼓励范畴。尽管土地政策收紧,该领域拿地仍相对容易。世邦魏理仕发布的“2007年亚洲地产市场报告”显示,新的土地出让政策后,即使上海工业地产平均价格也仅为879.4元/平方米。

　　宇培的脚跟

　　李士发说,宇培即使不融资“一年也能做2万平方米。”2000年宇培涉足物流地产,之后第五年普洛斯才在中国打出了“物流地产”的旗号。

　　但不融资,宇培就错失机会。宇培所采用的模式是建造物流仓储设施,然后出租给客户并为其提供物业管理费用,“是个典型的资金密集型领域”。

　　普洛斯快速扩张,目前已基本覆盖国内物流的主要城市。其他资金也加速进入,德力西与北京物美、河北新奥、安徽南翔成立的合资公司准备在全国投资20个物流园区。这种圈地行为在宏观经济下行中被认为会遭受压力。“但工业用地价格上涨、工业地产需求长期持续升温是趋势。”兴业证券高级分析师任壮说。

　　挤出效应还体现在“优质客户”上。以普洛斯为例,其他企业很难再争取到包括UPS、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯达和沃尔玛等大型跨国企业。

　　宇培也将加速。“宇培的管理团队以及实际操作团队,惟一欠缺的就是和资本市场对接的经验。”EI首席投资官Feigen说,EI的强项就在于帮助宇培再融资以及之后的上市运作。

　　李士发表示,将精选15-20个一、二线城市进行物流园区的开发设计与梯度布局,“会是经济发展更为成熟的城市”。仲量联行2006年的调查显示,85%的仓储设备集中在长三角、珠三角和环渤海地区。成都占到5%,是三大区域外占比最高的区域。

　　宇培令EI动心的是,“他们积累了本土运作经验。”EI首席投资官Fiegen认为,这是很大的竞争优势。宇培已有5个项目,客户包括日本伊藤忠、顶通物流、太平洋物流及BSH集团等。

　　物流地产需要承担很大的空置风险。普洛斯全球执行董事梅志明说,国外物流设施在5%的空置率下才能保持10%的回报率,若达到或者超过15%就将亏损。国内仓库的平均使用率只有60%-70%。宇培负债率目前仅为20%,盈利率则达到了15%,而行内平均水平仅有10%左右。

　　李士发明确指出“低成本是我们的优势”。同等质量水平下,宇培的建筑成本每平米能比同行低300元。以2万平米的小型物流基地计算,节省成本600万。

　　物流专家徐文静说,普洛斯的全球化战略并不是每个公司都能复制的,国内物流地产企业必须走出自己的创新之路。“量身定制”是宇培的发展战略,李士发说,宇培坚持每12-18个月开发30万平方米,循环推进。