天津刮起“物流风“

近两年，随着天津滨海新区的概念日益明确，天津工业地产的发展十分迅猛。现在，一些大型的工业及物流项目不单单集中在泰达开发区，更有向天津周边区域发展的态势。

辛伟认为天津工业地产发展迅猛的主要原因有：1、国家非常重视滨海新区的发展；2、天津有十分雄厚的工业基础；3、天津的工业土地的价格很有竞争优势；4、滨海新区的优厚政策吸引国内外投资方。

“现在已经在天津投资的工业地产商有上百家，但是规模最大、最为成功的还是普洛斯（Prologis）。”辛伟介绍说，天津普洛斯有三个大型物流园项目，包括普洛斯泰达物流园、普洛斯空港物流园和普洛斯西青物流园。而且这三大物流园的经营情况非常好，虽然租金水平都处于天津地区的首位，但是高水平的物业和优秀的管理能够给客户最好的服务。“之所以普洛斯能够在天津成功与其先进的运营模式，快速的反应和与CBRE这样的世界著名的不动产中介合作有着密不可分的关系。”辛伟的话中透出一份自豪感。其次，新加坡丰树（Mapletree）在天津开始运营的项目有两个，包括天津东疆港海丰物流园和丰树空港物流园。“丰树是第一个在天津建造双层物流仓库的投资商，让我们深深的感受到新加坡人在节约土地方面精明之处。”

据世邦魏理仕研究发现，盖世理(Gazeley)在北辰的项目也是非常成功，运营情况良好。“国内物流开发商宝湾在天津海洋高新区开发了一个面积为474亩，建筑面积为14.2万平方米的大型高端物流园，这将是宝湾在天津的第一个投资项目。”辛伟说，很多的国内外工业地产在寻求好的机会进入天津市场。

天津工业地产主流项目是物流地产，而其投资可谓热潮涌动，“原有的物流设施老化落伍、天津工业用地价格优惠、需求量大加上天津交通位置优越。”辛伟认为这些是天津物流地产发热的原因。

“目前，天津的物流项目主要集中在开发区、空港和海港，对于物流行业这样的布局非常合理，但是天津周边区域缺乏一些好的物流项目做为城市配送中心。”辛伟认为，天津的物流园多如牛毛，但是真正可以为世界级企业提供服务的物流项目却屈指可数。这种情况往往会限制一个区域的发展。因为物流服务是一个必不可少的配套。辛伟举个简单的例子：一些世界500强企业选址往往会将周边的物流设施作为一个重要的考核条件。所以，一个大型开发区如果想持续发展一定要有一个好的物流设施作为保证。　

天津高档工业及物流项目供求关系平稳，甚至存在供小于求的情况，辛伟认为08年天津工业物业租金价格会保持平稳增长。

天津作为中国经济发展的第三增长极，将担负中国经济发展的重担，天津工业地产发展将是一个必然趋势。由于天津优越的地理位置，天津物流将辐射整个中国北方。“2008年北京奥运会的召开，为期3个多月的交通管制导致大量的物流企业不得不暂时放弃北京的物流仓库，转向天津市场。近期，许多国内外知名的物流企业在天津租赁物流物业以应对。”辛伟介绍说，许多物流企业老总表示有可能在奥运之后将其业务从北京转到天津。这将进一步增大天津地区对高端物流设施的需求。

随着天津工业用地的不断减少，一些重点区域的工业用地价格将在未来2－3年内有一个比较大的增长。但是，在辛伟看来，这很难阻挡天津工业地产的发展。在未来的几年，越来越多的工业开发商将进入天津，天津将成为一个名副其实的中国经济的增长极。