国内房地产调控的焦点应该立刻转移

 2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，上半年平均同比上涨了5.95%。其中，深圳房价6月同比上涨15.9%，北京同比上涨9.5%。在上海，商品房平均成交价格从2006年上半年的9813元/平方米，上升到2007年上半年的10028元/平方米。北京市也不甘人后，统计数据显示，北京四环内住宅期房均价13696元/平方米，四环至五环达11439元/平方米，五环至六环达8006元/平方米，六环以外5385元/平方米。深圳市在2006年底成为中国大陆首个房价“万元城”，又在2007年同比涨幅连续5个月维持在10%的高位，领跑全国。今年5月，深圳全市成交均价达14223元/平方米。深圳人感叹，深圳的房价正以“深圳速度”直追香港。
  在房价持续上涨的浪潮中，国内新一轮对开发商的指责正在兴起。目前的批评主要集中在两个方面，一是指开发商拼命拿地囤地，二是指责开发商“捂盘”。
  目前，不论是内资还是外资，开发商的确在拼命拿地。仅今年7月份1个月，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元，以每年平均500万平方米的消化量计算，万科土地储备也至少可以维持4年以上。金地的年报显示，到本年度报告披露时，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米，这部分土地储备将可以保证公司5年的开发需要。保利地产也同样频频拿地，其现有土地储备1000多万平方米左右，至少保证了未来3年房地产开发所需。世茂房地产、绿城等开发商也在积极从资本市场融资，加快土地储备。
  舆论指责，很多开发商拿地之后并不是立刻投入开发，而是囤地，有的开发商甚至等着地皮价格上涨来赚钱。今年春节前，深圳市规划局官员就曾透露，深圳目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地，这相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。外资也加入到囤地的行列。据称，和记黄埔地产在成都的城南新区项目，至今仍然一片荒芜，其中886亩土地的银行评估价已高达人民币38.45亿元，和黄也由此获得当地三家银行共26.21亿元的抵押贷款。而2004年10月29日和黄拍下这幅总面积1036亩土地时，成交价是21.35亿元。
捂盘是开发商受到指责的另一个焦点。以上海为例，上海住宅新房7月成交面积为275.2万平方米，比6月份下降了7.3%。而上海可售住宅的总量从7月初的763万平方米，已下降到8月1日的695.06万平方米。上海7月份新房的供应量也有所萎缩，仅推出134.65万平方米房源，仅相当于同期成交量的51.99%。其中，住宅供应量更是只有94.21万平方米，比6月128.64万平方米的供应量下降了26.8%。北京市也有类似对开发商捂盘的指责，有一个传播甚广的说法称，有开发商完成项目之后，多捂了两个月才销售，结果一个项目多赚了1亿多。
  不过在我们看来，这一轮对开发商的指责，是以压低房价为目标的调控思维的一种“发泄”，根本没有抓住重点，无助于问题的解决。对于开发商（尤其是上市公司）来说，土地储备既是未来业务发展的基础，也是资本市场评价公司价值的重要指标。更何况在人民币升值的背景下，持有土地就是持有人民币资产。大量拿地，反映了开发商对后市的预期——价格还会涨，合适的土地供应不会显著增加。
  另一个原因是政策因素。据业内人士称，去年“90/70”政策出台时，许多开发商一直在观望具体如何落实，影响了大量新房开工量，因此下半年新房的供应量仍将减少。由于从拿到土地到建成房子出售，至少需要一年到一年半的时间，因此，未来新房供应可能仍然会偏紧。
  
  最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：
  
  整体来看，国内房地产价格持续上涨的势头，在短期内难以抑制。对房地产市场的调控焦点，亟需从压低房价转向增大供应，并且政府要在廉租房和经济适用房上显著加大力度。（AHJ）返回目录