国际投资商关注天津物流地产开发

　　近日，国际著名房地产服务商仲量联行发布了分析中国物流地产市场发展状况的《中国物流市场的机遇》白皮书。该报告指出，目前85%的物流设施集中在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区，但随着物流市场在国内的重要性不断攀升，中国将涌现一批新兴的物流中心。物流市场的持续增长为房地产行业带来了巨大的商机和挑战，这对于有志于介入物流地产的开发商来说无疑是一个令人振奋的信号。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可(Michael Hart)特别强调，天津作为“北方经济中心”，其经济发展潜力非常巨大，将会带动物流行业的快速发展。由于天津拥有港口、开发区、保税区以及完善的基础设施和土地、人力成本等诸多优势，而这些优势也正是促进物流行业发展的基础所在，因此不少国际投资商对于天津的物流地产发展前景一致看好。据透露，包括Gazeley, Prologis和Mapletree在内的国际仓储设施投资商目前都在天津与当地开发商一起合作拓展业务，并预期能够在不远的未来获得经济效益。

　　《中国物流市场的机遇》白皮书是仲量联行一系列针对物流市场研究报告中的第二份，侧重于从中国快速发展的基础建设、经济活动的转移、贸易流以及不断变化的监管环境等方面研究中国大陆物流业的新布局。该报告分析，随着中国经济的迅猛发展、与国际接轨的步伐加快，全球对中国商品的需求不断增加，中国物流市场也将开始逐步摆脱目前存在的市场高度分散(目前即使最大的物流服务提供商也只有不到2%的市场份额)、市场监管过度、地区间物流管制、效率低下等种种弊端，朝着建立低成本、高效、有序、顺畅的物流配送体系的方向发展。

　　仲量联行预测：在零售业和制造业的推动下，未来中国物流业将以每年30%的速度增长，对物流外包业务的需求将为国内规模较大的第三方物流企业提供发展动力。同时，伴随政策进一步“松绑”，更多的国际物流运营商和投资商将介入这个市场。而物流运营商在追求效率的过程中，对更高标准设施的需求将会日益增长，这也为物流地产开发商提供了难得的机遇。

　　仲量联行天津分公司董事总经理何迈可表示：“中国物流市场的持续增长对于天津和其房地产市场来说都是令人振奋的好消息。随着基础设施的完善和物流业的发展，这种增长对中国内地城市来说也是好消息。”在这份报告中，仲量联行指出了二十个具有物流发展潜力的热点城市，它们将在今后五年内越来越多地成为物流运营商、物流地产商和投资者关注的焦点。这二十个物流热点城市包括五个一级物流中心、五个二级物流中心和十个新兴物流中心。

　　在报告中，天津与上海、北京、广州和深圳共同位居中国的五个一级物流中心之列，共同拥有中国70%的物流设施。这五个物流中心汇聚在长江三角洲、珠江三角洲和渤海湾地区，拥有中国85%的现代化物流设施。十个新兴物流中心向内陆城市转移。“沿海物流中心以出口为其物流市场的主要推动力，然而中国持续增长的经济水平和零售业的蓬勃发展，是内地物流中心发展的主要推动因素。”何迈可补充到。

　　这份调查报告进一步证实了仲量联行与China Supply Chain Council在去年七月联合发布的2006年物流运营商调查中的数据，显示目前85%的物流设施位于长江三角洲、珠江三角洲和渤海湾地区。仲量联行北京工业地产部负责人戴文(Darren Benson)表示：“虽然环渤海地区的物流市场比长江三角洲或珠江三角洲地区的市场小，但由于中国政府在十一五规划中把发展北京—天津地区的经济列为优先考虑事项，该地区物流企业的数量将会随之不断增加。”他还补充到：“国际仓储设施开发商比如Gazeley, Prologis和Mapletree都在天津与当地开发商一起合作拓展业务，从而能够在不远的未来获得经济效益。”

　　与开发住宅和写字楼等项目不同，物流地产开发满足的是物流运营商的特定需求，主要收益来自于物业的租金，国外的收益率一般在8%—12%，物流地产项目开发具有长期运营的特点。由于回报周期比较长，具有一定的投资风险。因此仲量联行提醒本地开发商，在介入物流地产项目之前应该进行充分的市场调研，研究物流行业的运营规律和运营商的需求，以及了解项目潜在的各种风险。