密切关注房贷风险：美房价下滑会否连锁反应？

  
    美次贷危机提醒我们密切关注房地产金融，因为它连接着实体经济和虚拟经济，也是市场发生经济周期逆转的敏感地带。     
    央行和银监会9月27日最新消息显示，金融机构将对居民购买第二套住房提高首付比例至少到40%，贷款利率则不得低于同期同档利率的1.1倍。这份名为《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从防范放贷风险角度，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。      
    应该说，这与近期因美次贷危机引发的一系列国际金融市场震荡不无关系。根据美国密西根大学最近发布的一项消费者调查显示，26%的美国房主称自己的住宅在过去一年中出现贬值，有21%的受访者预计自己住宅的价格会在未来一年中继续下滑，这一比例高于8月的18%。而受美房地产市场降温及由此导致的美联储大幅加息影响，国际金融市场近日巨幅震荡，美元一路暴跌，这在某种程度上，成为中国房贷风险的一个警示。      
    美房价下滑会否连锁反应？ 
    美国的房地产市场出现调整，欧洲、澳洲、俄罗斯，包括中国在内的房地产市场却仍然火爆。而据笔者观察，至少在中国，许多城市的房地产价格和空置率并不真实，中介只付了一点点定金便将房子囤在手中，且是银行贷款，而中介公司开出的房价一般会高出开发公司报价的20%--这与美国次贷危机前的景象非常相似，大多数房地产报价是炒作出来的价格，远远超出大多数潜在需求者的购买力。 
    现在有许多人仍然相信，美国的房地产降温仅仅是美国的事情，比如美国有次级贷款，欧洲却没有，但据了解，英国的次级债市场存量有美国的一半，欧洲银行购买的美国次级债也有很多，至于中国，虽然房地产贷款没有证券化，但有多少虚假的房地产抵押贷款，只有偷偷干的银行才说得清楚。 
    美国次贷危机所导致的全球性金融危机说明，目前商业银行的监管规则是陈旧的，它已经不适应经济全球化和货币自由化的新时代，也使实体经济与虚拟经济之间的防火墙非常脆弱。必须承认，大多数银行虽然没有直接炒作房地产和股票，但与虚拟金融却有越来越多的潜在瓜葛，因此很难顶住来自虚拟金融市场大动荡的冲击。 
    一个显而易见的现实是：当虚拟金融市场一涨再涨，并且疯狂上涨时，资本的"洼地"也会突然"决口"。在美国房地产市场高涨时，它曾吸引了全球投资者和投机客的炒作狂潮，大量资金涌入。现在中国房地产和股票市场也被国际热钱看重，这不仅与美国次贷危机爆发前的情况相似，也与1997年东南亚金融危机发生前的情况相似，当时的情况也是美元大跌，而本币和用本币计价的资产大涨。 
    现在，美元又大跌了，而人民币可能继续大涨。但在人民币资产继续上涨的时候，我们为什么不想一想美元为什么会再次大跌呢？可以肯定的是：局部的（一个或几个国家）系统性金融风险正在累积，未来在亚洲或者欧洲爆发金融危机的可能性也在增加。由此，我们必须密切关注房地产领域，因为它连接着实体经济和虚拟经济，也是市场发生经济周期逆转的敏感地带。      
    防止系统性风险必须监控房贷 
    在新经济时代的现代金融环境里，流动性过剩是必然的，也是相对的，因此必须发展虚拟金融市场，使其发挥"第二个水库"的作用。但是，虚拟金融市场的两面性也决定了它非常难以驾驭。其中最难办的是：有虚拟金融市场存在就必然有投机，有炒作，有泡沫，而投机炒作的程度，在泡沫不断扩大至爆裂之前，几乎没有人能够准确地判断；更有难度的是，在不该出手时出手了，似乎是在抑制泡沫，打击投机，最后损害的可能却是市场的效率，甚至降低了市场的活力。 
    其实，衡量虚拟金融市场的泡沫程度既难也不难，方法之一就是密切关注房地产市场。由于房地产既是消费品，也是投资品，因此具有实体经济和虚拟经济的双重特征，由于房地产是劳动者劳动价值量消耗的最大对象，而一个劳动者终身的购买力水平又是可以大致计量的，因此，当房地产的价格极大地超出大多数劳动者终身购买力的预期水平时，我们就基本可以判断它已经有了很大的泡沫。 
    警惕由房地产泡沫引发的社会不和谐可以动用政府干预，但人为地干预或硬性地打压房地产价格，不如在控制市场流动性上做文章，即实行货币的宏观紧缩。如果说，在旧的工业经济时代，各国央行货币政策的主要着眼点是控制通货膨胀，而在新的经济时代，货币政策的着眼点不仅应只是控制通货膨胀，还应包括控制虚拟金融市场上的资产价格的暴涨暴跌。我们经常讲，衡量通货膨胀的标准之一是总的供给与总的需求应该保持平衡，但是，使大多数劳动者终身创造的劳动价值与他们一生的价值量消费能够保持大致的平衡却是总供给与总需求的最大平衡。所谓总需求，当然包括劳动者养育子女，接受平均程度的教育，生病，养老，以及有符合实际需要的住房的终身消费。 
    从这个意义上讲，当房地产和虚拟金融市场出现疯狂上涨之前必须坚决地紧缩流动性，央行金融监管的目标也不应只是鼓励创新和追逐利润，而是提早发现并抑制系统性金融风险，而对中国当前的情况来说，重点是房地产与股票市场的流动性泛滥。