普洛斯将“深耕”物流地产

  
——访美国普洛斯中国投资管理部高级经理赵明琪
    2003年在业界有 “工业物流地产老大”之称的美国普洛斯(Prologis)公司登陆中国，称计划今后5年在中国物流市场投资20亿美元。这一举措引起了人们对物流地产的关注。最近，记者采访了美国普洛斯中国投资管理部高级经理赵明琪。
    记者：请您介绍一下普洛斯公司的概况，它在国际同行中的实力和信誉度如何？
    赵明琪：普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，开发及管理超过120亿美元的资产。作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯总出租面积已超过2300万平方米。而与其他房地产投资信托不同的是，普洛斯专注于物流地产的投资业务。
    记者：普洛斯公司的到来给中国物流业引入了一个新概念——“物流地产”，请您给我们讲解一下普洛斯“物流地产”的投资模式和具体的操作方式？
    赵明琪：普洛斯所谓的“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。也就是说，普洛斯只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。
    记者：也就是说，普洛斯的本质是地产商而非物流商。那么，“物流地产”模式的价值在于什么呢？
    赵明琪：“物流地产”模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。
    地产和物流设施占据了物流公司的很大一部分固定成本。而我们可以根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点提供合适的现代物流设施。为了不断增加客户的财务目标，普洛斯还将采用收购的方式，将客户目前拥有的物流配送设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回转给客户，让客户继续使用这些现代物流设施。
    通过普洛斯提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率。
    记者：普洛斯进入中国市场，是否遇到一些障碍？
    赵明琪：障碍肯定是有的，去年9月份 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》出台，工业用地一改过去的协议转让，必须通过“招拍挂”（即招标、拍卖、挂牌）的方式。此项政策的出台肯定会抬高工业用地获取的成本。短期内这项政策可能会对企业拿地造成一定影响。但新政的出台提高了开发工业地产的门槛，这一市场会迎来洗牌，但从长远看，有利于市场健康有序的发展。
    记者：能否透露普洛斯公司近期发展计划？
    赵明琪：我们接下来将进入市场深耕阶段，预计未来普洛斯的中国版图将会增加2~3个省会城市，但公司的主要精力将会集中到现有布点的进一步开发上。
    我们还希望吸引更多本土客户，目前公司的主要客户还是以500强的跨国企业为主，例如阿迪达斯、欧莱雅、三星电子等，公司希望吸引更多的本土客户。在国外，企业通过大规模集约化的物流中心来降低物流成本已经是非常普遍的现象，但在中国，相当多的本土企业对于物流仓储的需求还停留在比较初级的阶段。为此，我们希望在中国进一步推广集约化仓储的概念，通过为客户在一定范围内建立系统的配送中心来提升效率、降低成本。